اقتصاد > مسکن - بررسی روند بلندمدت تامین مالی بخش مسکن نشان می دهد، سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی طی یک دهه گذشته نه تنها افزایش نیافته بلکه با شیب قابل ملاحظه ای کاهش پیدا کرده است.

مریم یعقوبی

 ثبت نام برای پرداخت وام های 40، 60 و 80 میلیونی خرید مسکن به عنوان راه حلی برای تقویت توان خرید برای متقاضیان واقعی از سوی دولت تدارک دیده شده است. گذشته از مبلغ بالایی که دریافت کنندگان این تسهیلات به عنوان سود دریافت باید به بانک برگردانند، پرسش اساسی در مورد کارایی این تسهیلات این است که وام هایی با این مبالغ چقدر به تقویت قدرت خرید متقاضیان کمک می کند؟

 بررسي روند بلندمدت تامين مالي بخش مسكن نشان مي دهد، سهم مسكن از كل تسهيلات بانكي طي يك دهه گذشته نه تنها تقويت نشده كه با شيب قابل ملاحظه اي كاهش پيدا كرده است.

سمت تقاضا به عنوان گروه موثر و محرك سرمايه گذاري هاي ساختماني، همواره كمترين برخورداري را از منابع بانك ها داشته است. تحقيقاتي كه گروه نويسندگان طرح جامع مسكن در وزارت راه و شهرسازي، نيمه اول سال 93 در خصوص ادوار گذشت انجام داده اند، نشان مي دهد، در فاصله 20 سال اخير، نسبت «وام خريد» به «وام ساخت» از كل تسهيلات اعطايي بانك ها به بخش مسكن، از حالت 35 درصد - 65 درصد به حالت 25 درصد- 75 درصد تغيير یافته و عملاً سهم تسهيلات خريد از كل وام هاي مسكن معادل 10 درصد كاهش پيدا كرده است.

مسکن مهر، عامل کاهش وام های خرید مسکن

بعد از سال 88 كه عمده تسهيلات اعطايي بانك مسكن و ساير بانك هاي دولتي در راستاي اجراي طرح مسكن مهر بكارگرفته شد، سهم تسهيلات خريد به شدت در كل تسهيلات شبكه بانكي كاهش يافت.

بانك هاي خصوصي از ابتداي دهه 80  به تدريج و در گذر زمان سهم خود را از تسهيلات خريد بخش مسكن افزايش دادند اما رفتار اين بانك ها متناسب با ركود و رونق اقتصادي بوده است. به اين معني كه بانك هاي خصوصي در سال هاي رونق مسكن، پيچ شير تخصيص وام هاي خريد را در جهت پرداخت بيشتر مي چرخاندند و در سال هاي ركود اين مسير را در جهت عكس تغيير مي دادند.

همچنين سهم ساير بانك هاي دولتي از تسهيلات خريد مسكن در كل تسهيلات اعطايي خريد مسكن شبكه بانكي بعد از سال 86 به شدت كاهش يافته است.

کاهش 12 درصدی سهم مسکن از کل تسهیلات پرداختی بانک ها

در تحقيق صورت گرفته در پيش نويس طرح جامع مسكن قيد شده است سهم بخش مسكن از كل تسهيلات بانكي، از 25 درصد سال هاي قبل به حدود 13 درصد در سال 92 رسيده و عملاً نزول كرده است.

نه تنها وام های مسکن با ضعف ریالی در برابر هزینه ها روبه رو هستند بلکه «سهم سالانه بخش مسکن از کل تسهیلات پرداختی بانک ها » نیز با سرعت قابل توجهی رو به کاهش است و از نرخ طبیعی یک چهارم به یک هشتم نزول کرده است.

نیاز بخش مسکن به منابع بانکی عبارت است از تسهیلاتی که خریداران مسکن به عنوان طرف تقاضا و سازنده های مسکن به عنوان طرف عرضه به ترتیب در قالب وام خرید و وام ساخت، از بانک ها دریافت می کنند. با توجه به سیاستگذاری های بانک مرکزی و اهمیت این بخش در اقتصاد کشور، معمولا سهم حداقل 25 درصدی برای بخش مسکن از کل اعتبارات بانک ها در نظر گرفته می شود، به این معنی که نظام بانکی باید سالی در حدود یک چهارم منابع تسهیلاتی خود را به بخش مسکن و مابقی را بین بخش های صنعت، خدمات و تجارت اختصاص دهد. اما به رغم تعیین سهم 25 درصدی برای بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی، آمارهای رسمی از عملکرد 12 سال گذشته بانک ها حاکی است فقط در سال های 80 تا 86  بانک ها یک چهارم  (25 درصد) از کل تسهیلات پرداختی سالانه را به این بخش اختصاص دادند، به طوری که در فاصله سال های 86 تا 91  سهم بخش مسکن از مجموع اعتبارات سالانه نظام بانکی به 19 درصد تقلیل یافت و در سال 92 نیز باز هم کم شد و به 7/12 درصد سقوط کرد.

وام مسکن تنها 15 درصد توان خریداران را تأمین می کند

از یک سو مبالغی که بانک ها در قالب تسهیلات ساخت و خرید مسکن پرداخت می کنند، به مراتب کمتر از سطح طبیعی «پوشش هزینه ها » است؛ طوری که در حوزه خرید مسکن، قدرت تسهیلات به جای اینکه حداقل 50 درصد قیمت مسکن را پوشش دهد، کمتر از 15 درصد توان خریداران را تامین می کند.

از سوی دیگر، مجموعه تسهیلاتی که بانک ها به بخش مسکن پرداخت می کنند نیز معادل نصف سهم طبیعی این بخش است و به جای 25 درصد از کل تسهیلات بانک ها، این نسبت هم اکنون به کمتر از 13 درصد رسیده است.

مقايسه عملكرد بانك هاي مختلف در حوزه پرداخت تسهيلات بخش مسكن نشان می دهد جايگاه بانك تخصصي اين بخش مقداري تضعيف شده است.

طی سال 92 در كل رقمی معادل 27 هزار و 500 میلیارد تومان تسهیلات توسط کل نظام بانکی به بخش مسکن پرداخت شد؛ سهم این میزان پرداختی از کل تسهیلاتی که بانک ها در سال 92 به کل اقتصاد تزریق کرده اند، 7/12 درصد بوده است.

از 27 هزار و 500 میلیارد تومانی که نظام بانکی در سال 92 به بخش مسکن تسهیلات پرداخت کرده، رقمی معادل 13 هزار و 200 میلیارد تومان سهم بانک مسکن بوده است و در واقع 42 درصد از تسهیلاتی که در سال 92 به بخش مسکن پرداخت شده، توسط بانک مسکن تامین مالی شده است. بانک مسکن در شرایطی سال گذشته تنها 42 درصد از کل تسهیلات پرداخ نشده به بخش مسکن را بر عهده داشته که مدت هاست انحصار پرداخت وام خرید را در اختیار دارد و در حوزه ساخت و ساز نیز چون

بانک تخصصی محسوب می شود علی القاعده باید سهم زیادی در پرداخت تسهیلات مسکن عهده دار باشد.

بانک مسکن در سال 91 حدود 48 درصد کل تسهیلات داده شده از سوی نظام بانکی به بخش مسکن را پرداخت کرده اما در سال 92 سهم بانک مسکن از تامین مالی بخش مسکن با شش واحد درصد کاهش به 42 درصد رسیده است.

با اين حال هم اكنون هیچ تناسبی بین میزان تسهیلات پرداختی از سوی بانک مسکن و نیاز واقعی بازار وجود ندارد.

در سال 91 بيش از يك ميليون و 400 هزار واحد مسكوني در كشور خريد و فروش شد كه با احتساب متوسط قيمت متري يك ميليون تومان و با فرض حداقل متراژ 50 متر مربع براي آپارتمان هاي معامله شده، حداقل 50 هزار ميليارد تومان نقدينگي از سوي خريداران مسكن صرف خرید مسکن شد در حالي كه كل نظام بانكي در سال 91 ، مبلغ شش هزار و 200 ميليارد  تومان وام خريد اعطا كرده است. در فاصله 10 سال منتهي به پايان 91 ، تسهيلات سالانه خريد مسكن شش برابر افزايش

یافته اما تسهيلات ساخت 3/9 برابر شده است.

کل وام های مسکن پرداختی کمتر از یک دهم گردش مالی خرید

در سال 92 نيز حدود 13 هزار میلیارد تومان انواع تسهیلات خرید و ساخت مسکن توسط این بانک به متقاضیان بازار پرداخت شده است که با توجه به پرداخت 92 هزار فقره وام خرید مسکن توسط بانک مسکن در سال گذشته (تسهیلات 20 میلیونی در 10 ماه اول سال 92 و تسهیلات 35 میلیونی بعد از افزایش سقف وام از دی ماه) می توان برآورد کرد در سال 92 حدود سه هزار میلیارد تومان تسهیلات خرید و حدود 10 هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت توسط بانک مسکن پرداخت شده است.

این در حالی است که در سال 92 طبق اعلام بانک مرکزی حداقل 60 هزار میلیارد تومان سرمایه گذاری در حوزه ساخت و سازهای مسکونی انجام شده و طبق اعلام سامانه رهگیری معاملات مسکن، بیش از یک میلیون معامله در حوزه خرید و فروش واحد مسکونی نیز در سراسر کشور اتفاق افتاده است که مجموعه گردش مالی را در این دو حوزه طی سال 92 به بالای 150

هزار میلیارد تومان رسانده است. در این میان، بانک مسکن تنها 13 هزار میلیارد تومان از این رقم را تسهیلات پرداخت کرده است.

تحقيقات در وزارت راه و شهرسازي بيانگر آن است كه بانك هاي خصوصي از ابتداي دهه 80 به تدريج وارد بازار تامين مالي مسكن شدند و 60 درصد تسهيلات مسكن را به حوزه ساخت به صورت دوساله و مابقي را به حوزه خريد با  مدت 10 ساله پرداخت مي كنند. سهم بانك هاي دولتي در پرداخت وام ساخت تا ابتداي دهه 80 معادل 92 درصد بود اما در سال 92  اين سهم به 31 درصد رسيد و در ازاي آن سهم بانك هاي خصوصي 21 درصد و بانك مسكن نيز 48 درصد شد. در سال 91 بانك مسكن 48 درصد كل تسهيلات مسكن را پرداخت كرد و سهم بانك هاي دولتي و خصوصي از كل تسهيلات پرداختي به بخش مسكن نيز به ترتيب معادل 31 درصد و 21 درصد بود.