تعمیق رکود مسکن در فصل تابستان
چند ماهی است که مسوولان حوزه مسکن وزارت راه و شهرسازی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران و برخی فعالان بخش مسکن نوید میدهند که نشانههای خروج از رکود مسکن آشکار شده و از نیمه دوم سال آتی شاهد بهبود بازار مسکن خواهیم بود.
درحالی که آمار منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران حاکی از آن است که در تابستان سال جاری علاوه بر افزایش 6.6درصدی قیمت مسکن، حجم معاملات نیز 20درصد کاهش یافته است براساس این آمار بازار در رکود عمیقتری فرو رفته است. منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن آمار منتشر شده درباره قیمت و حجم معاملات مسکن در فصل تابستان سال94 را حاکی از عمیقتر شدن رکود این حوزه میداند و میگوید: اگرچه مسوولان وزارت راه و شهرسازی اعلام میکنند که قیمت هر متر واحد مسکونی به کف رسیده و به قیمت سال 89 تا 90 نزدیک شده است اما با وجود این حجم معاملات نسبت به سالهای گذشته کاهش یافته و مردم استقبال چندانی از خرید مسکن نمیکنند.
غیبی میافزاید: قدرت و توان مالی مردم نسبت به دو سه سال گذشته کاهش یافته که این موضوع نشان از رکود در اقتصاد کشور و به تبع آن رکود در بازار مسکن دارد به عبارت دیگر در شرایط کنونی اگر قیمتها به سال 80 نیز نزدیک شود اما مردم توان و قدرت خرید نداشته باشند رکود همچنان باقی میماند و کاهش قیمت به تنهایی نشانه خوبی نیست. به گفته این کارشناس مسکن در شرایطی میتوانیم به آشکار شدن نشانههای رونق و بهبود بازار مسکن اشاره کنیم که هم حجم معاملات افزایش یابد و هم قیمت هر متر واحد مسکونی نسبت به سالهای قبل ثابت بماند یا با روند و روال ثابتی افزایش یابد. غیبی اظهار میکند: به عنوان نمونه اگر در یک سال قیمت خدمات، مصالح، تراکم شهرداری و... 12درصد افزایش یابد، طبیعی به نظر میرسد که قیمت هر متر واحد مسکونی نیز 12درصد افزایش یابد اما این افزایش نباید بیش از نرخ تورم باشد. وی تصریح میکند: افزایش قیمت در هر متر واحد مسکونی بدون هماهنگی با نرخ تورم به معنای سوداگری در این حوزه بوده و در صورت هماهنگی با تورم این روند طبیعی است.
این کارشناس مسکن به وعدههای مسوولان حوزه مسکن درباره رونق بازار در نیمه دوم سال آتی اشاره میکند و میگوید: با وجود دلگرمی مسوولان اما نشانههای محرزی برای خروج از رکود وجود ندارد و نسبت به دو سال گذشته رکود عمیقتر شده است زیرا خروج از رکود و بهبود بازار مسکن نشانههای مخصوصی دارد که هیچ کدام از این نشانهها در شرایط کنونی مشاهده نمیشود.
غیبی ادامه میدهد: رونق بازار مسکن یک چرخه است. در این چرخه سرمایهگذاران، سرمایه خود را به سمت پروژههای ساختمانی هدایت میکنند، سازندگان و انبوهسازان از پروژههای جدید ساختمانی استقبال میکنند و خریداران نیز علاوه بر رغبت برای خرید مسکن، توان مالی کافی را برای خرید دارند اما درحال حاضر منابع مالی سرمایهگذاران بازگشتی نداشته زیرا بسیاری از واحدهای مسکونی ساخته شده انبوهسازان به فروش نرفته و آنها نیز دیگر تمایلی برای حضور در پروژه جدید ندارند ضمن اینکه توان مالی خریداران مسکن نیز کافی نیست. وی میافزاید: هماکنون تغییری در شرایط رکودی بازار مسکن مشاهده نمیشود و چرخه رونق شروع به حرکت نکرده است، هیچ کدام از بخشهای تقاضا و عرضه تمایلی به برداشتن گامی جدید در حوزه مسکن ندارند و این کاهش انگیزه را میتوان در افت صدور پروانههای ساختمانی به خوبی مشاهده کرد.
رونق ایجاد شده تداوم نمییابد
بیتالله ستاریان، استاد اقتصاد مسکن به کاهش حجم معاملات و افزایش قیمتها در تابستان سال جاری اشاره میکند و میگوید: درحال حاضر بازار مسکن در رکود به سر میبرد و زمانی این رکود عمیق میشود که هم تعداد معاملات کاهش یابد و هم قیمتها سیر نزولی پیدا کند یا ثابت بماند.
بیتالله ستاریان ادامه میدهد: در آغاز دوره رونق مسکن، اتفاق خاصی به وقوع میپیوندد و حجم معاملات کاهش مییابد و در مقابل قیمتها افزایش مییابد درحال حاضر آمار حاکی از به وقوع پیوستن این نشانههاست.
وی میافزاید: با وجود آشکار شدن نشانه همیشگی خروج از رکود مسکن و احتمال ایجاد رونق در بازار اما با وجود دلایل خاصی این رونق ادامه نمییابد و دوباره شرایط رکودی حاکم میشود زیرا از سوی سایر بخشها فشارهایی به بخش مسکن وارد میشود، عدم نقدینگی، بالابودن رقم بدهی دولت به پیمانکاران و بخش خصوصی و... مانع از تدوام رونق بازار میشود. به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن درحال حاضر فشار تقاضا برای خروج از رکود و بهبود بازار وجود دارد اما تقاضای موجود مطلق است نه موثر و تبدیل تقاضای مطلق به موثر نیازمند حرکت چرخهای اقتصادی کشور است که اقتصاد کلان در رکود به سر میبرد.
ستاریان میافزاید: بخش مسکن به دلیل وجود تقاضای همیشگی همواره امکان خروج از رکود و بهبود را دارد زیرا هر ساله تعدادی از واحدهای مسکونی مستهلک تخریب میشوند ضمن اینکه تعدادی زوج جوان نیز هر ساله به تعداد خانوارها افزوده میشود. وی ادامه میدهد: به علت وجود استهلاک، تخریب و نیاز زوجهای جوان، بازار مسکن نیازمند 400 تا 500 هزار واحد مسکونی در سال است. این استاد دانشگاه معتقد است که مسکن در سال جاری نسبت به سال گذشته در رکود عمیقتری فرو رفته است زیرا صنایع وابسته به صنعت ساختمان دچار تلاطم شده و بسیاری از این واحدهای صنعتی در آستانه ورشکستی هستند.
ستاریان میافزاید: برای خروج از رکود مسکن علاوه بر بهبود شرایط اقتصاد کلان کشور باید حمایت ویژهیی نیز از واحدهای صنعتی وابسته به حوزه مسکن به عمل آید تا رونق بازار مسکن مقطعی نبوده و تداوم یابد.