سهم عوارض شهرداری در قیمت مسکن
آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، خرید واحدهای کلنگی و به‌تبع آن صدور پروانه‌های ساختمانی در دو، سه سال اخیر سیری نزولی داشته است.
کاهش ساخت‌وساز مسکن که یکی از تبعات رکود حاکم بر بازار است بر نسبت سهم سازنده و مالک نیز اثر گذار بوده و تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، فرمول ساخت‌وساز که در سال‌های گذشته و پیش از غلبه رکود بر بازار مسکن 70 به 30 (مالک و سازنده) بوده به نسبت 60 به 40 و در برخی موارد به 50، 50 نیز تغییر کرده است.
اما این تغییر سهم سازنده و مالک درشرایطی رخ داده است که متقاضی خرید مسکن کاهش یافته و معاملات خریدوفروش به‌شدت افت کرده است. همین موضوع موجب شده که سازندگان تمایل خود را برای مشارکت در ساخت‌وساز کاهش دهند ضمن اینکه در دو، سه سال اخیر موانع مربوط به دریافت عوارض شهرداری، مالیات و... نیز افزایش یافته است و آینده مبهم بازگشت سرمایه سازنده و موانع پیش رو انگیزه را برای تولید مسکن کاهش داده است.
این در حالی است که شهرداری و دولت برای خروج از رکود بازار مسکن، شرایط و قوانین را برای سازندگان تسهیل کنند و میزان عوارض و مالیات‌های پرداختی را نیز کاهش دهند، اما شاهد هستیم که همچنان به تعداد 700 شهر ایران، 700 قانون برای تعیین عوارض شهرداری، مالیات و... وجود دارد؛ در حالی که در کشورهای اروپایی فرمول واحدی برای تعیین عوارض ساخت‌وساز برای تمام شهرهای هر کشور حاکم است یا در امریکا با وجود آنکه قواعد تعیین عوارض و مالیات برای هر ایالت متفاوت است، اما این آیین‌نامه‌ها از یک وحدت رویه پیروی می‌کنند و قواعد آنها به یکدیگر نزدیک است. در این حال، در ایران هر شهری آیین‌نامه ویژه‌یی برای تعیین عوارض شهرداری، هزینه صدور پروانه ساختمانی و... دارد و همین موضوع موجب سرگردانی کارآفرین و سرمایه‌گذار بازار مسکن می‌شود.
علاوه بر تفاوت محسوس در آیین‌نامه تعیین عوارض، مالیات و... ساخت‌وساز نسبت سهم سازنده و مالک نیز در شهرهای کشور متفاوت است در برخی شهرها سهم مالک و سازنده 60 به 40 است و در تعیین این سهم واحد پارکینگ به صورت جداگانه حساب می‌شود، اما در شهری دیگر این سهم به 50، 50 می‌رسد در واقع نمی‌توان فرمول یا معادله‌یی واحد را برای تعیین سهم سازنده و مالک تعیین کرد زیرا این سهم براساس قیمت زمین و واحد کلنگی از یک سو و هزینه ساخت‌وساز ازسوی دیگر تعیین می‌شود.
آمارها نشان می‌دهد، هزینه ساخت‌وساز در ایران نسبت به سایر کشورها بالاست و همین موضوع موجب برقراری نزدیکی سهم سازنده و مالک می‌شود درحالی که درسایر کشورها این‌گونه نیست، به عنوان نمونه متوسط مصرف میلگرد در ساخت هر متربع ساختمان در سایر کشورها حدود 12کیلوگرم است درحالی که در ایران این میزان به 50کیلوگرم در هر مترمربع می‌رسد حتی متوسط مصرف میلگرد در کشور چین به عنوان یکی از زلزله‌خیزترین کشورهای جهان از ایران کمتر است؛ علاوه براین میزان بهره‌گیری از سیمان، آجر و... نیز در کشور ما بیش از سایر کشورهاست. فارغ از اینکه ایران در مصرف مواد و مصالح ساختمانی، در ابتدای لیست مصرف‌کنندگان جهانی قراردارد، در بحث رعایت اصول ساخت و ساز نیز با مشکلات عدیده‌یی مواجه است به عنوان نمونه در ایران 90درصد پارکینگ‌ها در زیر ساختمان قرار دارد و تنها 10درصد از پارکینگ‌ها در محوطه ساختمانی است در حالی که در سایر کشورها این نسبت معکوس است این موضوع در مورد ساختمان‌های عمومی و دولتی نیز مشاهده می‌شود و پارکینگ در طبقه تحتانی ساختمان تعبیه می‌شود که این موضوع می‌تواند تبعات سنگین جانی را به همراه داشته باشد زیرا وجود هر ماشین گازسوز به مثابه یک بمب آماده انفجاراست و حل این مشکل نیازمند تغییر درقوانین و آیین‌نامه‌های سازمان نظام مهندسی و ویرایش و اصلاح این قوانین است.
علاوه بر هزینه مصالح، در دو، سه سال اخیر قیمت عوارض ساختمانی نیز نسبت به گذشته افزایش محسوسی داشته است مثلا در شهر قم این عوارض افزایش400درصدی داشته است یعنی اگر درگذشته هزینه عوارض ساخت‌وساز 200واحد مسکونی 2 میلیارد بوده است درحال حاضر این هزینه عوارض و تراکم همین تعداد واحد به 9میلیارد تومان رسیده است.
بررسی‌های صورت گرفته در مورد هزینه و عوارض شهرداری برای ساخت‌وساز نشان می‌دهد، این عوارض در منطقه انقلاب تهران، از هزینه عوارض ساخت مناطق گران‌قیمت شهر پاریس از جمله شانزه‌لیزه بیشتر است. دراین میان نباید از حق بیمه پرداخت شده به سازمان تامین اجتماعی نیز غافل ماند، درحالی که در گذشته این حق بیمه برای هرمتر 200 تومان بود در حال حاضر به 20 هزار تومان برای هر متر رسیده است و این در حالی است که این سازمان هیچ خدماتی رابه سازندگان ارائه نمی‌دهد.
پس پیشنهاد می‌شود که در شرایط رکود کنونی که در 100سال گذشته بی‌سابقه بوده است برای خروج از رکود و افزایش تولید، شهرداری و دولت میزان عوارض و مالیات ساخت‌وساز را کاهش دهند زیرا دراین زمینه تجربه‌های موفقی مانند دبی وجود دارد که حاکمیت این کشور برای رونق ساخت‌وساز دراین شهر علاوه بر ارائه زمین رایگان به سرمایه‌گذاران، عوارض و مالیات ساخت‌وساز را نیز صفر کرد.
*رییس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور
اما این تغییر سهم سازنده و مالک درشرایطی رخ داده است که متقاضی خرید مسکن کاهش یافته و معاملات خریدوفروش به‌شدت افت کرده است. همین موضوع موجب شده که سازندگان تمایل خود را برای مشارکت در ساخت‌وساز کاهش دهند ضمن اینکه در دو، سه سال اخیر موانع مربوط به دریافت عوارض شهرداری، مالیات و... نیز افزایش یافته است و آینده مبهم بازگشت سرمایه سازنده و موانع پیش رو انگیزه را برای تولید مسکن کاهش داده است.
این در حالی است که شهرداری و دولت برای خروج از رکود بازار مسکن، شرایط و قوانین را برای سازندگان تسهیل کنند و میزان عوارض و مالیات‌های پرداختی را نیز کاهش دهند، اما شاهد هستیم که همچنان به تعداد 700 شهر ایران، 700 قانون برای تعیین عوارض شهرداری، مالیات و... وجود دارد؛ در حالی که در کشورهای اروپایی فرمول واحدی برای تعیین عوارض ساخت‌وساز برای تمام شهرهای هر کشور حاکم است یا در امریکا با وجود آنکه قواعد تعیین عوارض و مالیات برای هر ایالت متفاوت است، اما این آیین‌نامه‌ها از یک وحدت رویه پیروی می‌کنند و قواعد آنها به یکدیگر نزدیک است. در این حال، در ایران هر شهری آیین‌نامه ویژه‌یی برای تعیین عوارض شهرداری، هزینه صدور پروانه ساختمانی و... دارد و همین موضوع موجب سرگردانی کارآفرین و سرمایه‌گذار بازار مسکن می‌شود.
علاوه بر تفاوت محسوس در آیین‌نامه تعیین عوارض، مالیات و... ساخت‌وساز نسبت سهم سازنده و مالک نیز در شهرهای کشور متفاوت است در برخی شهرها سهم مالک و سازنده 60 به 40 است و در تعیین این سهم واحد پارکینگ به صورت جداگانه حساب می‌شود، اما در شهری دیگر این سهم به 50، 50 می‌رسد در واقع نمی‌توان فرمول یا معادله‌یی واحد را برای تعیین سهم سازنده و مالک تعیین کرد زیرا این سهم براساس قیمت زمین و واحد کلنگی از یک سو و هزینه ساخت‌وساز ازسوی دیگر تعیین می‌شود.
آمارها نشان می‌دهد، هزینه ساخت‌وساز در ایران نسبت به سایر کشورها بالاست و همین موضوع موجب برقراری نزدیکی سهم سازنده و مالک می‌شود درحالی که درسایر کشورها این‌گونه نیست، به عنوان نمونه متوسط مصرف میلگرد در ساخت هر متربع ساختمان در سایر کشورها حدود 12کیلوگرم است درحالی که در ایران این میزان به 50کیلوگرم در هر مترمربع می‌رسد حتی متوسط مصرف میلگرد در کشور چین به عنوان یکی از زلزله‌خیزترین کشورهای جهان از ایران کمتر است؛ علاوه براین میزان بهره‌گیری از سیمان، آجر و... نیز در کشور ما بیش از سایر کشورهاست. فارغ از اینکه ایران در مصرف مواد و مصالح ساختمانی، در ابتدای لیست مصرف‌کنندگان جهانی قراردارد، در بحث رعایت اصول ساخت و ساز نیز با مشکلات عدیده‌یی مواجه است به عنوان نمونه در ایران 90درصد پارکینگ‌ها در زیر ساختمان قرار دارد و تنها 10درصد از پارکینگ‌ها در محوطه ساختمانی است در حالی که در سایر کشورها این نسبت معکوس است این موضوع در مورد ساختمان‌های عمومی و دولتی نیز مشاهده می‌شود و پارکینگ در طبقه تحتانی ساختمان تعبیه می‌شود که این موضوع می‌تواند تبعات سنگین جانی را به همراه داشته باشد زیرا وجود هر ماشین گازسوز به مثابه یک بمب آماده انفجاراست و حل این مشکل نیازمند تغییر درقوانین و آیین‌نامه‌های سازمان نظام مهندسی و ویرایش و اصلاح این قوانین است.
علاوه بر هزینه مصالح، در دو، سه سال اخیر قیمت عوارض ساختمانی نیز نسبت به گذشته افزایش محسوسی داشته است مثلا در شهر قم این عوارض افزایش400درصدی داشته است یعنی اگر درگذشته هزینه عوارض ساخت‌وساز 200واحد مسکونی 2 میلیارد بوده است درحال حاضر این هزینه عوارض و تراکم همین تعداد واحد به 9میلیارد تومان رسیده است.
بررسی‌های صورت گرفته در مورد هزینه و عوارض شهرداری برای ساخت‌وساز نشان می‌دهد، این عوارض در منطقه انقلاب تهران، از هزینه عوارض ساخت مناطق گران‌قیمت شهر پاریس از جمله شانزه‌لیزه بیشتر است. دراین میان نباید از حق بیمه پرداخت شده به سازمان تامین اجتماعی نیز غافل ماند، درحالی که در گذشته این حق بیمه برای هرمتر 200 تومان بود در حال حاضر به 20 هزار تومان برای هر متر رسیده است و این در حالی است که این سازمان هیچ خدماتی رابه سازندگان ارائه نمی‌دهد.
پس پیشنهاد می‌شود که در شرایط رکود کنونی که در 100سال گذشته بی‌سابقه بوده است برای خروج از رکود و افزایش تولید، شهرداری و دولت میزان عوارض و مالیات ساخت‌وساز را کاهش دهند زیرا دراین زمینه تجربه‌های موفقی مانند دبی وجود دارد که حاکمیت این کشور برای رونق ساخت‌وساز دراین شهر علاوه بر ارائه زمین رایگان به سرمایه‌گذاران، عوارض و مالیات ساخت‌وساز را نیز صفر کرد.
*رییس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور