برجام و تاثیر آن بر قیمت مسکن
اگرچه تصور می‌شود که بازار مسکن داخلی است و نوسانات سایر بخش‌های اقتصادی تاثیر چندانی بر آن ندارد اما اتفاقات آذر 91 و افزایش 50 درصدی قیمت مسکن در شهر تهران به خوبی نشان داد که ایجاد حباب در بازار ارز و سکه و سایر عوامل اقتصادی بر بازار مسکن موثرهستند؛
این درحالی است که نهاده‌های اصلی این بازار، از جمله مصالح، زمین و... ارتباطی با واردات ندارد اما با وجود این بازار مسکن از نوسانات ارز و سکه اثر می‌پذیرد.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تعادل ، در این میان، چند استدلال متفاوت در مورد رابطه اثرگذاری نرخ ارز بر قیمت مسکن وجود دارد، برخی از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند که با افزایش قیمت ارز، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد اما با کاهش نرخ ارز، مسکن افت نمی‌کند در مقابل عده‌یی دیگر از کارشناسان بر این باورند که با کاهش قیمت ارز، نقدینگی به سمت بازار مسکن می‌رود و منجر به انتظار کاهش قیمت مسکن در میان متقاضیان می‌شود، اما موضوع دیگری که علاوه بر چگونگی تاثیر نرخ ارز بر قیمت مسکن باید مورد توجه قرارگیرد، اجرایی شدن برجام و افزایش مبادلات ارزی واقتصادی کشور درماه‌های آتی است که موجب ایجاد نگرانی درمیان کارشناسان اقتصادی شده است زیرا به گفته آنها در صورت عدم مدیریت مناسب شرایط آتی، شاهد نوسانات بیشتر نرخ ارز و تاثیرات نامطلوب آن بر سایر بخش‌های اقتصادی خواهیم بود.
درهمین ارتباط، مدیر علمی طرح جامع مسکن با اشاره به افزایش نرخ ارز در دو سه هفته اخیر می‌گوید: اقتصاد به دو بخش کالاها و خدمات مبادله‌یی و غیرمبادله‌یی تقسیم می‌شود، کالاهای مبادله‌یی از طریق ارز با جهان خارج در ارتباط هستند و تغییر نرخ ارز می‌تواند بر قیمت این محصولات و کالاها موثر باشد و قیمت آنها را کاهش یا افزایش دهد.
فردین یزدانی می‌افزاید: افزایش یا کاهش نرخ کالاهای مبادله‌یی بر کالاهای غیر مبادله‌یی نیز موثر است و در صورت افزایش قیمت کالاهای مبادله‌یی تقاضا به سمت کالاهای غیرمبادله‌یی می‌رود بر همین اساس افزایش نرخ ارز بر قیمت مسکن موثر بوده و آن را افزایش می‌دهد.
وی ادامه می‌دهد: نوسانات نرخ ارز در یکی دو هفته گذشته بسیار کم بوده و قیمت ارز از 3 هزار و 400 تومان به 3 هزار و 600 تومان افزایش یافته است که این به معنای افزایش 5 تا 6 درصدی نرخ ارز است اما اگر این افزایش در طولانی مدت ادامه یابد و به عنوان مثال در هردو هفته 5 درصد به نرخ ارز افزوده شود می‌توانیم شاهد افزایش قیمت مسکن درماه‌های آتی باشیم.
مدیرعلمی طرح جامع مسکن بیان می‌کند: تجربیات سال‌های گذشته و همچنین نوسانات کم قدرت هفته‌های اخیر بیانگر آن است که روند افزایش کنونی ادامه دارنیست و پایان می‌یابد و به نظر نمی‌رسد که افزایش 10 تا 20 درصدی نرخ ارز تغییری در نوسانات قیمت مسکن داشته باشد. یزدانی ادامه می‌دهد: البته سوداگری‌های کنونی بازار ارز بر قیمت مسکن موثر خواهد بود اما تاثیر آن بسیار کم است. این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن معتقد است با اجرایی شدن برجام و افزایش مبادلات خارجی و گشایش درهای اقتصادی کشور شرایط برای افزایش نرخ ارز ازمیان می‌رود.
بهانه‌ای برای صعود قیمت مسکن
یک کارشناس دیگر مسکن نیز هم عقیده با مدیرعلمی طرح جامع مسکن بوده و معتقد است که نوسانات اخیر نرخ ارز تاثیر چندانی بر قیمت مسکن ندارد، منصور غیبی در گفت‌وگویی می‌افزاید: اتفاقات سال 91 و جهش قیمتی مسکن صرفا به افزایش نرخ ارز مربوط نبود و مجموعه‌یی از عوامل در این افزایش سهم داشتند.
وی ادامه می‌دهد: افزایش نرخ ارز یکی از بهانه‌های افزایش قیمت مسکن در سال 91 بود اما در واقع عدم تعادل عرضه و تقاضا عامل اصلی این جهش قیمتی بود. به گفته غیبی، اقتصاد مسکن با نرخ ارز ارتباط چندانی ندارد و اکثر خدمات فنی، مصالح و... این بخش داخلی است و تنها برای واحدهای مسکونی و تجاری برند از خارج کشور تامین می‌شود و نمی‌توان انتظار تاثیر مستقیم و موثر برای افزایش نرخ ارز بر قیمت مسکن داشت.
وی می‌افزاید: در صورتی شاخص افزایش ارز بر قیمت مسکن موثر است که این افزایش همراه با تحولات اقتصادی سایر بخش‌ها باشد.
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به احتمال جهش قیمتی مسکن در سال‌های آتی، می‌گوید: با توجه به میزان پایین ساخت و ساز در کشور احتمال افزایش قیمت وجود دارد زیرا براساس برنامه باید سالانه 1میلیون تا 1 میلیون و 200 هزار واحد ساخته شود اما در حال حاضر سالانه 400 تا 500 هزار واحد مسکونی بطور متوسط ساخته می‌شود که این موضوع موجب عدم تعادل عرضه و تقاضا می‌شود. غیبی، افزایش نرخ ارز را براجاره‌بها بی‌تاثیر می‌داند و می‌گوید: اگر چه نمی‌توان تاثیر نامحسوس نوسانات نرخ را بر کرایه بها کتمان کرد اما این موضوع عمومی نبوده و تاثیر آن محسوس و قابل مشاهده نیست. این کارشناس ارشد مسکن می‌افزاید: باتوجه به اینکه زمان اجرایی شدن برجام نزدیک است و همین موضوع میزان مبادلات ارزی کشور را افزایش می‌دهد توصیه می‌شود که مسوولان اقتصادی کشور سازوکار نظارت خود را بر بازار ارز افزایش دهند زیرا نوسانات این بازار می‌تواند بر سایر بخش‌های اقتصادی موثر باشد.
آثار روانی افزایش نرخ ارز
اگرچه نوسانات نرخ ارز نمی‌تواند تاثیر محسوسی بر قیمت مسکن داشته باشد اما نمی‌توان به راحتی از کنار آثار روانی این نوسانات بر بازار مسکن گذشت، غیبی در ادامه به اثرات روانی نوسانات نرخ ارز بر قیمت مسکن اشاره می‌کند و می‌گوید: اتفاقات رخ داده در سال 91 که با افزایش نرخ ارز، قیمت مسکن افزایشی چند برابری را تجربه کرد مربوط به تاثیر سایر عوامل اقتصادی بر مسکن بود و نرخ ارز تنها بهانه‌یی برای جهش قیمتی شد ضمن اینکه در کل اتفاقات رخ داده در سال‌های 88، 89، 90، 91 قابل تحلیل با مدل‌ها و الگوهای اقتصادی نیست.
این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه می‌دهد: مسائل اقتصادی رخ داده در آن سال‌ها گواهی بر غلبه فرهنگ ایرانی تقلید درحوزه اقتصادی کشور است که با ایجاد هیجان در بازار و تغییر قیمت مسکن از سوی برخی فعالان مسکنی، این تصمیم به سایر لایه‌های جامعه نیز رسوخ کرد. وی به اهمیت بخش اقتصادی مسکن در کشور اشاره می‌کند و می‌افزاید: تجربیات سال‌های گذشته نشان می‌دهد که عموم مردم به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن علاقه‌مند هستند اگرچه درسال‌های اخیر به دلیل رکود بازار مسکن، سپرده‌گذاری بانکی، خرید و فروش ارز و... بیشتر مورد استقبال قرار می‌گیرد.
به گفته غیبی با توجه به رکود اقتصادی کشور، توان مالی مردم و قدرت سپرده‌گذاری کاهش یافته است و گرنه همچون گذشته بازار مسکن یکی از بهترین گزینه‌ها برای سرمایه‌گذاری بود.
این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن می‌افزاید: علاوه بر تمایل عمومی برای خرید مسکن در مقابل سایر اقدامات اقتصادی، آمارها نشان می‌دهد که نرخ ارز در سال‌های اخیر بطور متوسط سالانه 10 تا 12 درصد افزایش داشته است و یک سرمایه‌گذار با تمام تلاش‌ها می‌تواند سالانه سودی 12 درصدی داشته باشد و سود سایر سرمایه‌گذاران کمتر خواهد بود. وی اظهار می‌کند: بازار ارز برای عموم مردم قابلیت ریسک ندارد و با توجه به این موضوع درصورتی که فردی 300 میلیون سرمایه داشته باشد ترجیح می‌دهد که با این سرمایه یک آپارتمان خریداری کند تا در بازار ارز سرمایه‌گذاری کند. غیبی به نگاه سرمایه‌یی عموم مردم به مسکن اشاره می‌کند و می‌گوید: 70 درصد از معاملات صورت گرفته در بازار مسکن مربوط به افرادی است که خانه دومی هستند، این آمار نشانگر آن است که مردم به مسکن به عنوان کالایی سرمایه‌یی نگاه می‌کنند.