يكي از برنامه‌هاي اصلي وزارت راه‌و شهرسازي در دولت يازدهم افزايش وام مسكن براي خانه‌دار كردن ايراني‌هاست؛ موضوعي كه موجب ...

يكي از برنامه‌هاي اصلي وزارت راه‌و شهرسازي در دولت يازدهم افزايش وام مسكن براي خانه‌دار كردن ايراني‌هاست؛ موضوعي كه موجب شد تا بارها خبرهايي در مورد اين افزايش هم از سوي مسوولان مربوطه در وزارت راه و شهرسازي و هم وزارت امور اقتصادي و دارايي به گوش برسد.

حتي حضور حسين عبده تبريزي، رييس سابق سازمان بورس اوراق بهادار در وزارت راه و شهرسازي هم اميدها به افزايش توجه اين وزارتخانه به موضوع مسكن را افزايش داد و نويد‌دهنده اين بود كه برنامه‌هاي اين وزارتخانه براي موضوع خانه‌دار شدن ايراني‌ها افزايش خواهد يافت.

در نهايت پس از رايزني‌هاي فراوان بين مسوولان چندي پيش بود كه قرار شد وام مسكن به ٦٠‌ميليون تومان رسيده و به متقاضيان آن پرداخت شود. هر چند از همان ابتدا بحث سپرده‌گذاري و بازپرداخت آن يكي از موضوعات اصلي بود كه كارشناسان و مردم نگران آن بودند اما به جهت تقاضاي موجود در بازار ابلاغيه اين وام در دستور كار بانك مربوطه قرار گرفت. با اين حال در حالي كه حدود يك ماه از مصوبه افزايش وام مسكن به ٦٠ ميليون تومان مي‌گذرد، ولي با وجود انتظار متقاضيان براي ورود اين گزينه به سبد وام‌هاي فعلي هنوز جزييات آن به بانك مسكن ابلاغ نشده است.

بازار مسكن از بهار ۹۲ تاكنون اسير ركود بوده و خبر توافق هسته‌اي وين نيز نتوانست شوكي به اين بازار وارد كند. البته در همان زمان مذاكرات هسته‌اي نيز تير خلاص را زده بودند و گفته بودند كه توافق نه‌تنها پيش از اين بلكه پس از نتيجه مذاكرات هم تاثيري بر بازار مسكن ندارد و بايد اين بازار از طرق ديگر به جنب و جوش درآيد. برخي نيز تقصيرات را كاملا بر گردن مذاكرات هسته‌اي و سكوت برخي بازارهاي جانبي انداختند و برخي ديگر نيز توافق هسته‌اي را از هر تقصيري مبرا دانستند.بدون ترديد در صورتي كه با لغو تحريم وضعيت ورود و خروج سرمايه‌هاي اقتصادي در ايران چشم‌انداز مثبتي پيدا كند و دست دولت در سياستگذاري‌هاي اقتصادي و مالي باز شود، حوزه مسكن نيز مانند ديگر بازارهاي اقتصادي در كشور تاثيرات خاص خود را خواهد پذيرفت. بايد توجه داشته باشيم كه لغو تحريم‌ها و باز شدن امكانات اقتصادي جديد اين فرصت را به وجود مي‌آورد كه در نقطه نخست بخش قابل مبادله اقتصاد تحت تاثير قرار گيرد و سپس ديگر بخش‌ها در چارچوب اين حوزه جايگاه خاصي براي خود دست و پا كنند.

به‌طور قطع لغو تحريم‌ها در قيمت تمام شده برخي كالاها تاثيرات مثبتي خواهد گذاشت، اما قطعا براي استفاده از اين تاثيرات مثبت سياست‌هاي انضباطي دولت و حفظ ساختار محتاطانه فعلي اهميت زيادي خواهد داشت. رونق بخش مسكن با توجه به گستردگي قابل توجه بازار مي‌تواند براي شاخص‌هايي همچون رشد اقتصادي بازار ايران به‌شدت مثبت باشد، اما بايد توجه داشته باشيم كه ايجاد رونق بازار در ايران به هر قيمتي مطلوب نيست. در صورتي كه اقدامات محتاطانه لازم در اين حوزه صورت نگيرد، بار ديگر جهش‌هاي قيمتي كه در سال‌هاي ۸۶ و ۹۱ آنها را پشت سر گذاشتيم، گريبان بازار را مي‌گيرد و آن وقت نه‌تنها رونق تداوم پيدا نمي‌كند كه خطر ايجاد يك دوره ركودي جديد نيز احساس خواهد شد.

دولت يازدهم در سياست‌هاي اقتصادي خود براي خروج غيرتورمي از ركود، بخش مسكن را به عنوان يكي از زيرگروه‌هاي اصلي و محرك‌هاي خروج از ركود عنوان كرده است. در همين رابطه از سياست‌هاي اصلي دولت براي تحرك بخشي به فعاليت‌هاي بخش مسكن، اعطاي تسهيلات خريد از سوي بانك‌ها از طريق تاسيس صندوق مستقل پس‌انداز مسكن يا تشكيل موسسه تسهيلات و پس‌انداز مسكن است و به نظر مي‌رسد اين سياست به تنهايي پاسخ‌گوي تحرك‌بخشي در حوزه مسكن نخواهد بود؛ چرا كه اين سياست يك بسته حمايتي است و توافق رونق‌بخشي در اين حوزه را نخواهد داشت.

دولت در بسته تحليلي براي خروج از ركود، مسكن را به عنوان يك عنصر قابل تحرك در بازار اقتصاد ايران معرفي مي‌كند كه مي‌تواند در اثر تكانه‌هاي ساير بخش‌هاي اقتصادي از جمله بخش‌هاي نفت، گاز و پتروشيمي و صنايع معدني در قالب بنگاه‌هاي اقتصادي پيش رو، سرمايه‌هاي آنان را به خود جذب كند و در نتيجه تحرك را به بخش مسكن باز‌گرداند.
دولت خواسته يا ناخواسته علاقه‌اي به تزريق سرمايه به بخش مسكن را نداشته و با نگرشي مبتني بر جلوگيري از تورم، اين بخش اقتصادي را به حالت سكون تعريف كرده است و تنها با اميد به تحرك بازار مسكن با بسته‌هاي حمايتي در قالب تسهيلات بانكي، چشم انتظار تحرك بازار و خروج غيرتورمي از ركود است كه در عمل به تنهايي نمي‌تواند تحرك مدنظر را در اين حوزه تامين كند.در همين راستا پس از كش و قوس‌هاي بسيار براي افزايش ميزان تسهيلات بانكي در حوزه ساخت‌وساز كه استارت آن از سوي انبوه‌سازان زده شد، بالاخره پرداخت وام ۹۰ ميليوني ساخت مسكن بدون اينكه اين موضوع در قالب پيشنهاد بين وزارت راه و شهرسازي با بانك مركزي مطرح شود، بانك مسكن را ملزم به پرداخت اين نوع وام براي سازندگان كرد.

اين نوع پرداخت در ساير وام‌هاي حوزه مسكن مرسوم است و اين مورد براي نخستين‌بار نيست كه براي يك نوع تسهيلات بانكي در حوزه ساخت‌وساز اتفاق مي‌افتد. اما نكته مهم در اعطاي اين نوع وام به سازندگان، صندوق خالي بانك‌هاست؛ به‌طوري كه وقتي يك نوع وام براي پرداخت در يك بانك به خصوص به تصويب مي‌رسد، منابع مالي آن بايد از سوي آن بانك تامين شده باشد، اما افزايش ميزان تسهيلات بانكي در حوزه ساخت و ساز در حالي اتفاق مي‌افتد كه بانك مسكن بارها از صندوق خالي خود گلايه كرده است.
برخي كارشناسان معتقدند افزايش ميزان تسهيلات بانكي در حوزه ساخت‌وساز به تنهايي نمي‌تواند اين بخش را از ركود خارج كند و به نظر مي‌رسد بخش ساخت مسكن نيازمند تحولي عظيم باشد. درست است كه بازار مسكن با چالش‌هاي فراواني از عدم تناسب عرضه و تقاضا گرفته تا كمبود شديد منابع مالي در سه سال اخير مواجه بوده است، اما نبايد از كاهش كيفيت ساخت‌وسازها و حتي كم شدن تنوع در نوع ساخت خانه در كشور طي سال‌هاي گذشته به راحتي گذشت. با همه اين تفاسير، وام ۹۰ ميليوني ساخت‌وساز مي‌تواند از يك سو ترغيب و تشويق انبوه‌سازان براي حضور مجدد در بازار ساخت‌وساز را در پي داشته باشد و از سوي ديگر، مي‌تواند آغازي براي اتمام ركود حاكم بر بازار مسكن از ساخت‌وساز تا خريد و فروش باشد.

بر اساس گزارشي كه خبرگزاري‌ها نيز در اين مورد نوشته‌اند؛ در ٢٨ مهرماه امسال بود كه شوراي پول و اعتبار به تقاضاي بانك مسكن براي افزايش سقف وام خريد و ساخت كه پيش‌تر تا ٣٥ ميليون تومان تصويب شده بود پاسخ مثبت داد و آن را حداكثر تا ٦٠ ميليون تومان افزايش داد.بنابر مصوبه شورا توزيع وام جديد بانك مسكن به گونه‌اي تعيين شد كه بر اساس موقعيت جغرافيايي در سه سقف ٦٠ ميليون در تهران، ٥٠ ميليون در مراكز استان‌ها و شهرهاي بالاي ٢٠٠ هزار نفر و همچنين ٤٠ ميليون تومان در ساير مناطق شهري پرداخت مي‌شود.

وام جديد ٦٠ ميليوني مسكن گرچه جزيياتي تاكنون به همراه نداشته ولي به نظر نمي‌رسد تفاوت قابل توجهي با شرايط قبلي داشته باشد و همان روند خريد اوراق، سود ١٤ درصد و بازپرداخت تا ١٢ سال را ادامه دهد كه در اين حالت برآورد مي‌شود متقاضي تهراني بايد براي وام ٦٠ ميليوني ماهانه ٨٦٢ هزار تومان، در «مراكز استان‌ها و شهرهاي بالاي ٢٠٠ هزار نفر جمعيت» ماهانه ٧١٨ هزار تومان و براي دريافت وام ٤٠ ميليوني در ساير مناطق شهري هر ماه ٥٧٤ هزار تومان قسط بپردازد.

در حالي به نظر مي‌رسد استقبال متقاضيان از اين وام ٦٠ ميليوني كه ١٠ ميليون تومان جعاله را نيز به همراه دارد نسبت به ساير گزينه‌هاي مسكني بيشتر باشد كه تاكنون خبري از ابلاغ و اجرايي شدن آن در بانك مسكن نيست و پيگيرهاي از مسوولان مربوطه نشان مي‌دهد كه با گذشت يك ماه از تصويب اين طرح ابلاغي از سوي بانك مركزي به بانك مسكن شكل نگرفته و از سوي ديگر بانك مسكن منتظر دريافت ابلاغيه حاوي جزييات وام جديد است.

قبل از وام ٦٠ ميليوني جديد بانك مسكن كه حركت لاك‌پشتي را براي ورود به شبكه بانكي طي مي‌كند پيش‌تر هم يك وام ٦٠ ميليوني ديگر تصويب و ابلاغ شده بود، اما هنوز در مسير اجرا مانده و متقاضيان نتوانسته‌اند از آن استفاده كنند. اين وام همزمان با تصويب طرح صندوق پس‌انداز يكم كه سقف حداكثر ٨٠ ميليون توماني را در برگرفته و از سوي بانك مسكن پرداخت مي‌شود در ارديبهشت ماه امسال به تصويب شوراي پول واعتبار رسيده بود. اما با توجه اينكه اين وام ٦٠ ميليوني (با سود ٢١ درصد و دوره احتمالا ٥ ساله) در بانك‌هاي تجاري قابل پرداخت است و آنها نيز دسترسي كافي براي تامين منابع آن ندارند، فعلا آن را در دستور كار قرار نداده‌اند. در حالي وام‌هاي ٦٠ ميليون توماني مسكن در بانك مسكن و بانك‌هاي تجاري در شرايط فعلي قابل دريافت نيستند كه در سويي ديگر بانك مسكن وام صندوق پس انداز مسكن كه شرايط كاملا عمومي ندارد و همچنين وام ٣٥ ميليون توماني مصوب سال ١٣٩٢ را در سبد پيشنهادي خود براي مشتريان دارد. ولي با اين حال با توجه به مناسب‌تر بودن شرايط وام ٦٠ ميليوني جديد كه از ٣٥ ميليون تومان افزايش يافته، به نظر مي‌رسد متقاضيان خريد مسكن از آن استقبال بيشتري در قياس با صندوق پس انداز مسكن كه نياز به سپرده‌گذاري دارد يا وام ٦٠ ميليوني بانك‌هاي تجاري داشته باشند؛ تسهيلاتي كه بايد تكليف جزييات آن از سوي بانك مركزي و بانك مسكن براي متقاضيان آن روشن شود.